Checklist de manutenção predial — modelo com 11 rondas prontas, do condomínio ao prédio comercial: baixe ou edite grátis

Prédio não quebra de uma vez. A calha entope numa chuva, a lâmpada da escada fica queimada por semanas, o portão passa a travar “às vezes”, o extintor vence sem ninguém olhar a etiqueta. Cada uma dessas coisas foi vista por alguém — o zelador passou por ali, o porteiro reparou, um morador comentou — e nenhuma ficou escrita. Quando vira ocorrência de verdade, o síndico ou o gestor descobre que a manutenção predial existia na cabeça de uma pessoa e em lugar nenhum mais.

Este é um modelo de checklist de manutenção predial feito para deixar escrito. Não é uma lista genérica de “verificar instalações”: são onze checklists, um por tipo de ronda — a ronda geral do condomínio residencial, o edifício comercial, as instalações elétricas, a hidráulica e os reservatórios, o combate a incêndio, a climatização, os elevadores, a cobertura e a fachada, a piscina e o lazer, a portaria e a garagem — cada um com cerca de 30 itens em três blocos. Na planilha, você cadastra os locais do prédio, escolhe um no alto da folha e os itens do tipo dele aparecem; cada item pede OK, N.OK ou N/A e tem a coluna de observação ao lado, para o que foi visto e para as leituras — nível do tanque do gerador, pH da piscina, pressão do hidrante. E, se quiser, você monta a sua versão aqui mesmo na página — o tipo, o seu logo, a sua cor e só os itens que fazem sentido — e baixa em Excel ou PDF, sem cadastro.

A ronda é de quem cuida do prédio, não da empresa contratada

Vale dizer o que este checklist é e o que não é. Elevador, subestação, chiller, para-raios, extintores e central de alarme têm manutenção obrigatória por empresa habilitada, com contrato, laudo e ART — e nenhuma folha substitui isso. O que a ronda faz é outra coisa: é o que o zelador, o porteiro, o técnico predial ou o síndico conferem por conta própria, entre uma visita e outra. O elevador está nivelando? O extintor está no lugar e lacrado? A iluminação de emergência acende no botão de teste? O relatório da última visita está arquivado e sem pendência aberta? É a conferência de que a manutenção técnica aconteceu e de que o que ela deixou continua em ordem.

Por isso os itens são escritos como afirmações que se confirmam no lugar, sem exigir ferramenta nem formação técnica: “portão de pedestres fechando e travando sozinho”, “DR desarmando no botão de teste”, “cerca ou portão com trava impedindo acesso de crianças”. Onde há um número que qualquer pessoa consegue ler — o nível do tanque do gerador, o pH e o cloro da piscina, a pressão no hidrante mais alto —, o item pede para anotar. Onde a conferência exige um profissional, o item diz isso (“anotar, técnico”). É o que a NBR 5674, a norma de manutenção de edificações, chama de inspeção de rotina, e o que a NBR 16747 separa da inspeção predial feita por profissional habilitado.

O que vem na folha

A folha é uma página A4 em pé. No alto, o logo, o nome da empresa ou do condomínio e os dados do local: código, local ou sistema, tipo de checklist, endereço ou bloco, responsável e contato — tudo puxado do cadastro quando você escolhe o código — mais data, executante, início e término, ocorrência ou O.S. e quem conferiu. No meio, os itens do tipo daquela ronda em três blocos, que mudam de nome conforme o tipo mas seguem o mesmo caminho: o que se olha andando pelo prédio, o que se olha nas instalações e casas de máquinas, e o que é segurança, incêndio e documentação. Cada item tem OK, N.OK e N/A e a coluna de observação ou leitura. Embaixo, três linhas para ocorrências e providências, a pergunta que fecha a folha (“área sem risco para uso?”) e três assinaturas: executante, zelador ou responsável do local e síndico ou gestor.

Há um segundo formato, para a ronda que se repete todo dia: a folha da semana, com sete colunas de segunda a domingo no lugar de OK / N.OK / N/A. É a folha que fica na portaria ou na sala do zelador, e que se marca a cada turno.

Os onze tipos, e o que cada checklist olha

Os dois primeiros são rondas gerais, para quem quer uma folha só; os outros nove são por sistema, para o prédio que já divide a manutenção por área ou por responsável.

Tipo	Quando usar	O que o checklist olha
Condomínio residencial	A ronda diária ou semanal do zelador	Portões, interfone, iluminação, elevadores, casa de bombas, reservatórios, gerador, gás, extintores, câmeras, piscina, jardim
Edifício comercial	Escritório, loja, agência, clínica — a ronda de facilities	Ambientes e conforto, banheiros e copa, quadros, nobreak, sala técnica, incêndio, controle de acesso, AVCB
Instalações elétricas	Quadros, iluminação, subestação e SPDA	Sala elétrica, DR e DPS no botão de teste, aterramento, gambiarras, gerador e chave de transferência, laudo do SPDA
Hidráulica e reservatórios	Caixas d’água, bombas, esgoto, gás e reúso	Níveis e boias, limpeza dos reservatórios, bombas alternando, vazamentos, ralos e caixas de gordura, hidrômetro, central de gás
Combate a incêndio	A conferência mensal do prédio	Extintores (lacre, manômetro, validade), hidrantes e bomba, central de alarme, iluminação de emergência, rotas, portas corta-fogo, AVCB
Climatização	Ar-condicionado, exaustão e ventilação	Temperatura por ambiente, drenos, filtros, unidades externas, exaustão da garagem, torre de resfriamento, PMOC e ART
Elevadores	O que se confere entre as visitas da empresa	Nivelamento, portas e sensor, alarme e interfone, halls, casa de máquinas, chave de resgate, visita mensal, RIA
Cobertura e fachada	Telhado, calhas, fachada, muros e jardins	Telhas e rufos, calhas e ralos, impermeabilização, revestimento e trincas, guarda-corpos, marquises, drenagem, árvores
Piscina e lazer	Piscina, sauna, academia, salão e playground	pH e cloro, filtro e motobomba, produtos químicos, ralo antiaprisionamento, portão com trava, sauna, aparelhos, brinquedos
Portaria e segurança	Portões, interfone, câmeras, cerca elétrica	Portões e fotocélula, eclusa, fechaduras, interfone, gravador, cerca e alarme, nobreak, cadastro, claviculário, livro de ocorrências
Garagem	Subsolos e estacionamentos	Cancela, rampas, sinalização, vagas PCD, iluminação e sensores, exaustão e CO, drenagem, pilares, extintores e sprinklers

Na planilha, o tipo é uma coluna da aba Locais, escolhida numa lista; ao selecionar o código na folha, o tipo vem junto e os itens dele aparecem. Um prédio pode ter vários locais do mesmo tipo — duas torres, três subsolos — e um local por sistema. Os itens de todos os tipos ficam na aba Itens por tipo, onde você reescreve, apaga ou acrescenta o que o seu prédio pede; para um tipo que não existe aqui, basta uma linha nova em Tipos e os itens dele nessa aba.

Cada tipo traz ainda duas sugestões que ficam de fora por padrão — termografia, análise de água, poda, simulado de abandono — e que o personalizador da página mostra desmarcadas, para quem já tem essas rotinas contratadas.

Monte a sua versão: o tipo, o logo e só os itens do seu prédio

O botão Personalizar checklist, ao lado do download, abre a folha numa tela só: você escolhe o tipo de ronda, digita o nome do condomínio ou da empresa, escolhe a cor, sobe o logo, marca e desmarca itens em cada bloco, acrescenta os seus — “portão da quadra trancado às 22h”, “gerador do bloco B”, o que o seu prédio pede — e vê a folha se montar ao lado, na hora. Dá para escolher entre uma ronda e a folha da semana. Depois, dois botões: Baixar Excel entrega a mesma planilha deste material com o checklist daquele tipo do seu jeito (os outros tipos, o cadastro e o histórico vêm como no modelo), e Imprimir ou salvar PDF abre a impressão da folha com o seu logo, onde “salvar como PDF” gera o arquivo.

Tudo acontece no seu navegador: o logo e o nome não sobem para servidor nenhum. Se você deixar, o navegador lembra a sua seleção de cada tipo, e na semana seguinte o checklist da sua portaria já vem montado.

Como usar no dia a dia

A ronda funciona quando tem hora e dono. O zelador faz a ronda geral toda manhã; o porteiro confere a portaria a cada troca de turno; o técnico predial passa pela elétrica e pela hidráulica uma vez por semana; o síndico ou o gestor faz a de incêndio uma vez por mês e a de cobertura depois de cada chuva forte. Cada um pega a folha do seu local, segue os blocos na ordem do caminho, marca cada item e escreve na observação o que viu e onde. Um N.OK de segurança — portão da piscina sem trava, extintor faltando, guarda-corpo solto, cheiro de gás — pede isolar a área na hora, e a pendência fica escrita na própria folha, com quem decidiu e a O.S. aberta. Quem recebe a folha lança a ronda no histórico: data, horários, local, quantos itens ficaram N.OK, as leituras, as ocorrências e providências, e a O.S.

É esse histórico que faz a ronda valer mais que a ronda em si. A trinca da platibanda que apareceu em julho e cresceu em setembro, a calha que entope toda chuva, o portão que trava toda semana — nada disso aparece numa vistoria isolada; aparece na sequência de folhas de quem passou lá todo dia. Quando o prédio cresce, é o mesmo registro que vira o plano de manutenção preventiva, com as tarefas e periodicidades de cada sistema, e que sustenta a inspeção de conformidade quando ela é feita por profissional. Para escrever itens seus, o artigo como fazer um checklist mostra a anatomia de um item bem escrito.

Requisitos

Excel 2010 ou superior, Google Sheets ou LibreOffice. Sem macro e sem fórmula matricial. A folha imprime em uma página A4 em pé. Um cuidado que os outros checklists do site também pedem: o filtro que esconde as linhas vazias da folha não se recalcula sozinho quando você troca de local — reaplique o filtro antes de imprimir, ou mostre todas as linhas. Os dados de exemplo — onze locais, um por tipo, e cinco rondas — usam datas relativas a hoje, por isso aparecem como fórmula: apague tudo e digite os seus.

O que muda quando deixa de ser planilha

Se a sua dúvida é como a ronda acontece na prática, além da planilha, a resposta está em Manutenção predial: rotinas, checklists e histórico em um só fluxo. É lá que mostramos como os ativos do prédio são cadastrados por área, como cada rotina vira uma tarefa na agenda de alguém, como o zelador responde o checklist no celular com foto e localização em cada item — offline no Android, o que importa em subsolo e casa de máquinas — e como o que ficou N.OK vira uma pendência com responsável e prioridade, sem depender de alguém digitar a folha depois.

Perguntas frequentes

Preciso me cadastrar para baixar?

Não. O Excel e a versão personalizada, em Excel ou PDF, saem direto, sem formulário e sem e-mail. Use e adapte à vontade no seu condomínio, na sua empresa ou com os seus clientes — o que não vale é revender o arquivo nem publicá-lo em outro site como material próprio.

Serve para condomínio e para empresa de facilities?

Serve para os dois, e é a mesma planilha. O condomínio cadastra as torres e as áreas como locais; a empresa de facilities ou a administradora cadastra cada prédio ou cliente como um local, com o responsável e o contato de cada um, e usa o mesmo histórico para todos. No personalizador, o logo e o nome que vão na folha são os seus.

O checklist substitui a manutenção do elevador, dos extintores ou do ar-condicionado?

Não, e ele diz isso em cada tipo. Elevadores, subestação, climatização (PMOC), SPDA, extintores e alarme de incêndio têm manutenção obrigatória por empresa habilitada. A ronda confere se a visita aconteceu, se o relatório está arquivado sem pendência e se o que se vê continua em ordem — e é o que o síndico consegue mostrar quando alguém pergunta.

Com que frequência fazer cada ronda?

A folha não fixa a frequência de propósito, porque ela muda com o prédio. Uma referência que funciona: ronda geral e portaria todo dia; elétrica, hidráulica e lazer toda semana (piscina em uso, todo dia); incêndio, climatização, elevadores e garagem todo mês; cobertura e fachada todo mês e depois de chuva forte. Se a sua operação precisa de folhas separadas por frequência, monte dois tipos na aba Tipos (“Condomínio — diária” e “Condomínio — mensal”) com os itens de cada um.

Serve para um tipo que não está na lista?

Serve. Acrescente uma linha na aba Tipos com o nome e “quando usar”, e os itens dela na aba Itens por tipo, dentro das 48 linhas reservadas (3 blocos e até 45 itens). Cadastrou um local com esse tipo, a folha passa a montar o checklist dele. No personalizador da página, o caminho é escolher o tipo mais parecido e reescrever os itens.

Como imprimo a folha?

Abra a aba Checklist do Excel, escolha o local e use Ctrl+P: a área de impressão já está definida para uma página A4 em pé. Ou monte a folha no personalizador da página e use o botão de PDF, que abre a impressão do navegador com o seu logo — escolha a impressora, ou “salvar como PDF” para guardar o arquivo.

Funciona no Google Sheets?

Funciona. Não há macro nem fórmula matricial, então a planilha abre e recalcula no Excel 2010 ou mais novo, no Google Sheets e no LibreOffice. A versão personalizada também: é o mesmo arquivo, com o checklist do tipo montado do seu jeito.